美國30年期房貸利率近期平均達6.48%，儘管總統川普施壓聯準會降息，但由於通膨預期、政府巨額借貸及抵押貸款市場特有風險，聯準會對此長期利率的影響力有限，高利率恐成常態。
美國30年期房貸利率近期居高不下，平均值已突破6%，為購屋者帶來沉重壓力。儘管美國總統川普（Donald Trump）與其提名的聯準會（Federal Reserve）主席凱文·沃什（Kevin Warsh）持續施壓聯準會降息，然而房貸利率主要受通膨預期、政府大規模借貸及抵押貸款市場的特定風險影響，聯準會對此長期利率的直接控制力有限。
根據房地美（Freddie Mac）於 2026 年 6 月 4 日發布的數據，30 年期房貸利率平均已達 6.48%。這與 2026 年 2 月時曾一度降至 6% 的情況相比，呈現顯著上升，也讓整體房市面臨更大挑戰。許多美國人將目前的利率與 2020 至 2021 年低於 3% 的超低利率進行比較，但專家指出，當時的超低利率是聯準會為應對經濟衰退所採取的緊急措施，實屬例外。回顧 1990 年代至 2000 年代初期，房貸利率普遍介於 6% 到 8% 之間，因此當前水準並非罕見。
聯準會的政策主要影響聯邦基金利率，這是一種銀行間隔夜拆借的短期利率。然而，30 年期房貸屬於長期資產，其利率走勢與 10 年期美國國庫券（Treasury note）收益率的關聯性更為密切。投資者在購買這類貸款或其衍生的抵押貸款擔保證券（mortgage-backed securities）時，主要考量未來多年的通膨、經濟成長、政府借貸及利率走向。
通膨是影響房貸利率的關鍵因素之一。儘管美國通膨已從 2022 至 2023 年的高峰顯著回落，但在油價高漲及與伊朗的持續衝突下，投資者對通膨能否穩定回歸聯準會 2% 的長期目標仍存疑慮。為彌補未來通膨可能侵蝕資金購買力的風險，貸款方會要求更高的收益。
此外，美國政府的借貸規模也是重要因素。Congressional Budget Office（Congressional Budget Office）預計，未來幾年美國聯邦赤字將持續擴大，債務水準不斷攀升。例如，川普總統於 2025 年推動的減稅及移民法案，估計將在 2034 年前使聯邦赤字增加 3.4 兆美元。為彌補赤字，美國財政部（U.S. Treasury）需大量發行公債，當公債供給增加時，投資者通常會要求更高的收益率來吸收這些債務，進而推升房貸利率。
抵押貸款擔保證券的再融資風險也加劇了高利率的僵局。Urban Institute’s Housing Finance Policy Center（Urban Institute’s Housing Finance Policy Center）分析指出，由於目前房貸利率偏高，市場普遍預期許多屋主將在利率下降時進行再融資。這種提前償還貸款的風險，導致抵押貸款與 10 年期美國國庫券之間的利差（spread）高於歷史水準。這也解釋了為何即使聯準會自 2024 年起已開始調降短期利率，房貸利率仍維持在高點。簡而言之，抵押貸款利率的走向，最終是由數百萬投資者對未來經濟走勢的判斷所決定，而非單純由聯準會的決策。